樓市熱點 | 一線“小陽春”重現!三四線蟄伏,樓市已現區域分化
專欄:行業資訊
發布日期:2019-04-08
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2019年3月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為14759元/平方米,環比上漲0.24%,漲幅較上月擴大0.14個百分點。從漲跌城市個數看,62個城市環比上漲,36個城市環比下跌,2個城市與上月持平。

    “就在咱們聊天的時候,已經賣出去了一套房?!?/span>

  在北京市南五環某樓盤售樓處內,售樓經理對記者表示,“我們的樓盤屬于限競房,最近來買的人非常多。均價在55000元/平方米左右,最高是57800元/平方米?!?/span>

  雖然是在清明假期,但記者看到上述樓盤大廳已有近10組看房者。據售樓經理介紹,該樓盤售賣非常好,以90平左右的花園洋房為例,整棟樓只剩下幾套房。

  “越早買房越省錢。我們樓盤在剛開盤時優惠,現在已經沒有了。房子越早買越合適,收回一個點的優惠,就是好幾萬塊錢?!備檬勐ゾ矸錘辭康?。

  一二線樓市再現“小陽春”

  從數據來看,一二線樓市正在回暖。中指院(中國指數研究院)報告顯示,根據中指百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據,2019年3月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為14759元/平方米,環比上漲0.24%,漲幅較上月擴大0.14個百分點。從漲跌城市個數看,62個城市環比上漲,36個城市環比下跌,2個城市與上月持平。

  圖片來源:中國指數研究院

  值得注意的是,一線樓市有所回暖并不意味著投資、投機需求的復活。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,樓市有所回暖受三個因素影響,一是此前三月份樓市“小陽春”的判斷,使得部分購房者觀望情緒減少、積極入市,市場情緒有所調整;二是銀行貸款也在積極配合,貸款放款速度較好;三是過去持續觀望的情緒和壓抑的需求有所釋放。但從交易結構上來講,現在主要是剛需、改善型需求,并非投資。

  中國社會科學院財經戰略研究院日前發布《中國住房市場發展月度分析報告(201903)》指出,在再城市化背景下,一二線城市作為人口主要流入地和高端產業聚集區,住房供求矛盾在城市化階段長期存在。短期內,由于一二線城市住房總價較高、對融資杠桿的依賴度大,只要限購、限貸等房地產核心調控政策不發生顯著松動,一二線城市房價上漲動力仍將受到很大制約。熱點一二線城市房價或將以小漲或微漲為主,短期難以出現大漲。

  三四線樓市回歸理性

  不同于一二線城市樓市的明顯回溫,三四線城市仍面臨盤整期。

  4月6日下午5時,記者來到山東省某四線城市開發區的一家樓盤,有3組顧客正在看房。該樓盤去年10月開盤的600套住宅還剩不到200套待售,雖成交情況仍較為樂觀,但遠不及前兩年開盤不久便售罄的場面。

  市民趙先生去年迎來了家中的第二個小孩,出于“二胎”改善性需求,他計劃更換一套住房,“現在住的兩居室,才100平,父母經常過來住,不夠用?!閉韻壬硎?,他計劃購置一套120平方米的小高層住宅,不過該樓盤售價9500元/平方米,略高于心里預期,其仍在觀望。

  業內人士向記者透露,當地樓市均價自2017年3月至2018年10月已上漲約80%,自去年10月開始,房價已到階段高位,并預計未來一年多時間仍將橫盤,目前購房者多數處于觀望狀態。

  值得關注的是,即便當地部分樓盤仍有較多待售房屋,但開發商也不再如上一輪樓市上漲前一樣競相開展讓利活動。對此,有消息人士對記者透露,一方面是因近幾年開發商得益于樓市普漲,手里資金儲備較多,另外長期來看,多數開發商預期,樓市價格仍將上漲。

  山東廣策房地產營銷策劃有限公司總經理王劍合表示,上一輪房地產上漲因素主要源于國家提出化解房地產庫存的大背景,各項政策齊發力,同時二胎政策放開以后,居民購房結構發生變化也拉動了換房需求。近期上述刺激因素動能減弱后,房地產市場仍有托底。首先,我國仍處于大規模城鎮化階段,房地產市場將受益住房消費升級;其次,國內經濟仍將向高質量發展;再者,地鐵軌道等城市基礎設施的建設也將會帶動房地產市場整體發展。

  不過短期來看,王劍合認為,三四線城市樓市仍面盤整期。他表示,一方面,三四線城市的房價較前兩年基本都已翻番,市場客戶已被嚴重透支;另一方面,棚改政策收緊,也減少了市場需求;此外,在中央“房住不炒”的定位下,消費者的購房行為也日趨理性。同時,他認為,三四線城市樓市進入盤整期也符合穩地價、穩房價、穩預期的目標。

  房地產市場區域分化態勢明顯

  房地產服務商CRIC(易居克爾瑞)數據顯示,一季度,一線城市商品住宅合計成交環比跌幅最小,同比則顯著好于去年同期,大漲33%;二線、三四線城市則同環比齊跌,市場回調較為顯著。

  另外,CRIC數據顯示,三四線行情分化,佛山、徐州、惠州等部分三四線同環比齊跌。數據顯示,一季度17個三四線城市成交量共計1601萬平方米,同比下滑22%,其中6成城市一季度成交量同比下滑,返鄉置業的熱潮并未如期出現??梢鑰吹匠山渙炕氐韉某鞘卸嗉性誄?、珠三角地區,典型代表為東莞、惠州、徐州、常州。

  展望后市,該機構預期,一、二線成交量將企穩回升,料二季度三四線分化持續加劇。其中,一線城市二季度若供應持續放量,成交量將穩步回升,預計全年與2018年基本持平或小幅上漲;二線城市整體市場轉暖,成交熱度回升將成為大概率事件;部分三四線城市由于房價已經上漲至階段性高位,購買力已近乎枯竭,加上貨幣化安置比重逐漸減少,成交量勢必會受影響。

  另據社科院報告預測,一二線城市房價上漲壓力將平穩緩慢釋放,而三四線城市局部“小陽春”或將消退。

  報告分析,三四線城市收入水平及人口吸引力偏低,住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍,房價持續上漲動力不足。如果未來調控政策不出現整體松動或轉向,樓市“小陽春”難以延續擴展。如果住房調控政策整體松動甚至轉為剌激購房,三四線城市局部“小陽春”可能發展為新一輪的房地產熱。但房價在快速上漲之后,將再度下跌。

  此外,易居研究院研究員沈昕表示,預計2019年上半年40城成交將繼續萎縮,分城市類別看,一線城市將繼續企穩反彈;東部二線城市后續將繼續降溫,其他地區的二線城市以及三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風險。

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