樓市熱點 | 青島杭州接力松綁 各地樓市政策微調將成常態
專欄:行業資訊
發布日期:2019-01-07
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分析人士表示,從近期監管層釋放出的信號可以看出,監管層已經意識到樓市的下行勢頭。政策總基調仍然堅持“房住不炒”,但將賦予地方政府更大的調整權限。

導讀

分析人士表示,從近期監管層釋放出的信號可以看出,監管層已經意識到樓市的下行勢頭。政策總基調仍然堅持“房住不炒”,但將賦予地方政府更大的調整權限。

在菏澤、廣州、珠海等地先后松綁樓市調控后,又有城市加入這一行列。

1月3日,青島市國土資源和房屋管理局高新區分局發布通知,暫停執行《青島市高新區商品房公證搖號售房規則》,即取消購房搖號政策。此時距離該政策出臺僅有6個月的時間。青島也成為本輪調控中,首個取消搖號政策的城市。

同日的消息顯示,杭州有銀行推出“接力貸”業務。在子女作為共同還款人的情況下,延長老年人購房的貸款年限。此舉被認為可充分利用購房資格,并用足資金杠桿。

2019年伊始,兩個城市松綁樓市動作的出現,似乎代表了今年房地產調控政策的一種風向。

分析人士表示,從近期監管層釋放出的信號可以看出,監管層已經意識到樓市的下行勢頭。政策總基調仍然堅持“房住不炒”,但將賦予地方政府更大的調整權限。未來將可能有更多的“微調”動作出現,其中,“松綁”將是主要的調整方向,但也不排除收緊的可能。

松綁樓市動機顯露

青島市國土資源和房屋管理局表示,鑒于目前高新區商品房銷售市場運行情況基本穩定,故決定于2019年1月1日起暫停執行《青島市高新區商品房公證搖號售房規則》。今后將根據高新區房地產市場變化,適時調整和制定相關政策。

由此,青島成為2019年首個對樓市政策進行調整的城市,也是本輪調控中,首個取消搖號政策的城市。

中原地產首席分析師張大偉指出,“搖號”是市場火爆期的非正常舉措,2018年上半年,很多城市房地產供不應求,購房過程中的亂象頻出,部分城市甚至有公職人員參與其中。所以,很多城市發布了公證搖號的政策。

但現在看,市場基本面出現了變化,大部分城市出現了供大于求的現象,公證搖號的意義已經不存在。

事實上,青島的這次調整僅限于高新區的范圍,取消該政策對市場的影響相對有限。但分析人士普遍認為,對于飽嘗政策調控之苦的青島樓市而言,此舉的信號意義更為重要,并有助于提振市場信心。

有數據顯示,2018年青島市共網簽新建商品房(不含保障性住房)159500套,比2017年下跌15.1%;二手房共計成交54033套,同比下降22.8%。從全年各時間段來看,上半年市場尚可,下半年的市場壓力明顯增大,且到年末并未有明顯改善。

據21世紀經濟報道了解,去年12月,青島的黃島、城陽等區域已經出現價格戰,萬科、龍湖等知名房企均加入其中。部分新房項目還對首付款推出“分期付款”的優惠政策。與此同時,去年下半年以來,部分房地產項目從只能接受單一的公積金或商業貸款,變為接受組合貸。

推出“接力貸”的杭州,此前已經對限購政策做出調整。2018?年?12?月?21?日,杭州規定,外地戶籍居民家庭在杭州限購范圍內購買住宅的,自購房之日起36個月內連續24次社?;蚋鏊敖贍杉鍬?,允許出現累計補繳3次的情況,但不得斷繳。這一舉措被視為限購政策的合理化修正,同樣屬于利好消息。

與青島類似,受樓市調整的影響,去年杭州樓市交易量同樣受挫,新房和二手房交易雙雙下滑。

這兩次調整被視為地方政府松綁調控的一種延續。2018年12月18日至19日,菏澤、廣州、珠海等城市先后對樓市政策進行微調,涉及限購、限售等條款。其中,菏澤成為本輪調控以來,第一個取消“限售令”的城市,也被視為第一個松綁調控的城市。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示,各地對樓市政策的微調,大多為合理化修正。這些調整雖然結合了當地樓市的實際情況,但也反映出地方政府存在松綁調控政策的動機,且這種動機正在付諸實踐。

“收緊”動作同時出現

各地自行松綁樓市的做法,是否符合監管層對樓市政策的總體定調?

2018年12月21日,中央經濟工作會議召開,提出“要構建房地產市場健康發展長效機制,?堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任,完善住房市場體系和住房保障體系”。?其中,自2016年以來,連續三年明確“房住不炒”的戰略定位,?被認為意味著樓市調控政策的總基調不會發生變化。

中信建投證券還指出,在2017年“分清中央和地方事權,實行差別化調控”的基礎上,中央經濟工作會議提出“夯實城市政府主體責任”,這意味著在中央“房住不炒”的基調下,地方政府的調控靈活性加大。

與此同時,“會議定調強化調控目標,弱化調控手段,是在市場基本面轉向的行業環境下,為今后地方調控政策進一步細化創造空間?!?/span>

此后的2018年12月24日,全國住房和城鄉建設工作會議在京召開,首提“以穩地價穩房價穩預期為目標”,強調房地產市場供需雙向調節,改善住房供應結構,支持合理自住需求,堅決遏制投機炒房,強化輿論引導和預期管理。

中信建投表示,住建部三個“穩”?而不是“控”字,意味著有關部門已經注意到基本面走弱趨勢漸顯,判斷2019年困難或將加劇,政策已經從防止大起逐漸回歸到防止大落,政策托底的可能性在加大。

據21世紀經濟報道了解,早在前述城市正式發文松綁調控之前,“小動作”就已經頻繁出現。從2018年下半年起,很多二線城市在“限價令”的執行上有所放松,放行了部分價格偏高的新房項目。另有部分城市下調了房貸利率。多數分析人士認為,未來將有更多的城市效仿,并通過微調的做法,對政策予以松綁。

中原地產表示,2018年第四季度,樓市調控政策出臺的頻率已大幅放緩。在前三季度出臺近400次調控政策的情況下,第四季度各地僅出臺64次調控政策,政策調控有明顯的“退燒”之勢。

但嚴躍進同時指出,在“房住不炒”的總基調下,各地的微調動作將十分謹慎。一旦有“越界”行為,就會迅速得到糾偏。監管層也會關注市場預期的變化,避免松綁論調盛行,甚至有可能敦促政策收緊。

1月2日,《人民日報》海外版就發表文章稱,當前中國經濟正處于轉型升級、提質換擋的關鍵階段,房地產市場平穩健康對于經濟實現更高質量發展十分重要。文章引用受訪專家的觀點稱,“各地應該圍繞自身城市化進程,根據人口流動和資源稟賦發展適合自己的支柱產業,形成新的增長點,避免回到靠房地產拉動經濟的老路?!?/span>

值得注意的是,就在前述5個城市松綁調控的同時,還有兩個城市悄然收緊了公積金政策。

2018年12月28日,汕頭市宣布,提取住房公積金購房的區域,僅限職工本人或其配偶的住房公積金繳存地或戶籍所在地。汕頭還將申請租房提取住房公積金的額度由原9600.00元/年調整為4800.00元/年。12月29日,長沙明確,職工申請住房公積金貸款時住房公積金正常繳存時限由“6個月以上”調整為“12個月以上”。

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